Nederlandse Vereniging van Makelaars in onroerende goederen en vastgoeddeskundigen NVM

Algemene Consumentenvoorwaarden NVM

Fakkelstede 1, 3431 HZ Nieuwegein
Postbus 2222, 3430 DC Nieuwegein
Tel.: 030-6.08.51.85
Fax: 030-6.03.40.03

Waarom een NVM woningmakelaar ?

Negen goede redenen:

  1. Een NVM-woningmakelaar is goed opgeleid en houdt zijn kennis permanent op peil. 
  2. Een NVM-woningmakelaar behartigt de belangen van zijn opdrachtgever en is niet afhankelijk van een bepaalde bank of verzekeringsmaatschappij. 
  3. Een NVM-woningmakelaar is betrouwbaar; hij moet zich gedragen volgens de NVM-Erecode. Hij mag dan ook niet optreden voor twee opdrachtgevers met tegenstrijdige belangen. 
  4. De NVM-woningmakelaar kent de woningmarkt op zijn duimpje. Via een computersysteem heeft hij inzicht in alle aangeboden woningen in de omgeving, ook bij zijn collega`s. 
  5. Een NVM-woningmakelaar is verplicht verzekerd tegen beroepsaansprakelijkheid, waardoor hij geen financiële risico`s loopt. Dat is ook in uw belang. 
  6. Een NVM-woningmakelaar kan adviseren over alle aspecten van aan- of verkoop. Hij heeft bouwkundig inzicht en is op de hoogte van de juridische haken en ogen. 
  7. Een NVM-woningmakelaar luistert naar uw wensen, geeft deskundig advies en probeert een oplossing op maat aan te dragen. 
  8. Voor eventuele klachten over en geschillen met uw NVM-makelaar kunt u terecht bij de afdeling Consumentenvoorlichting van de NVM en indien nodig een beroep doen op de geschillencommissie van de NVM en de onafhankelijke tuchtrechtspraak. 
  9. De medewerkers op het NVM-makelaarskantoor verstaan eveneens hun vak.

Erecode NVM

Als NVM-lid dient u zich te houden aan de Erecode van de NVM. Deze bestaat uit de volgende tien gedragsregels:

  1. Een NVM-lid is zich bewust van het belang van zijn functie in het maatschappelijk verkeer. Hij oefent deze naar eer en geweten en betrouwbaar, deskundig en onafhankelijk van anderen uit en streeft naar kwaliteit in zijn dienstverlening. In zijn communicatie waakt hij tegen onjuiste beeldvorming over personen, zaken en rechten en over zijn werkwijze, belangen en positie. Niet-naleving van deze Erecode kan worden onderworpen aan de tuchtrechtspraak van de NVM. 
  2. Een NVM-lid komt naar beste vermogen tegemoet aan reële verwachtingen die zijn opdrachtgevers van NVM-leden mogen hebben. Hij beschermt en bevordert hun belangen. Vertrouwelijke informatie houdt hij voor zich totdat een rechter, arbiter of bindend adviseur hem noodzaakt die informatie prijs te geven. 
  3. In geval het verlenen van een dienst aan de ene opdrachtgever in strijd is met het belang van een andere opdrachtgever, treedt een NVM-lid slechts in het belang van één van die opdrachtgevers op. 
  4. Raakt een NVM-lid in onderhandeling met meer dan één kandidaat voor een bepaald object, dan maakt hij dit aan betrokkenen kenbaar. Raakt hij in onderhandeling met een collega, dan benadert hij diens opdrachtgever uitsluitend via die collega. 
  5. Een NVM-lid beschikt over voldoende kennis van de aangelegenheden waarmee hij zich bezig houdt. Schiet zijn kennis ten aanzien van bepaalde aspecten tekort, dan adviseert hij een ter zake deskundige te raadplegen of doet hij zelf een beroep op zo`n deskundige. 
  6. Een NVM-lid heeft geen direct of indirect belang bij onroerend goed, tenzij dit dient tot huisvesting of belegging voor hemzelf of zijn onderneming. Hij handelt dan ook direct noch indirect in onroerend goed en onthoudt zich van risicodragende projectontwikkeling. Hij voorkomt betrokken te raken in een verstrengeling van belangen die zijn onafhankelijkheid in gevaar kan brengen. 
  7. Een NVM-lid onderhoudt goede contacten met zijn collega`s. Hij maakt zich niet schuldig aan oneerlijke concurrentie en laat zich zonder noodzaak tegenover derden niet negatief uit over collega`s of hun optreden. Ontstaat er een geschil met een collega, dan mogen de belangen van opdrachtgevers daardoor niet worden geschaad. 
  8. Een NVM-lid tracht te voorkomen dat verschillen van mening over zijn optreden escaleren. Hij werkt mee aan via de NVM in het leven geroepen vormen van bemiddeling in en beslechting van geschillen. 
  9. Een NVM-lid treedt ook buiten Nederland overeenkomstig de regels van de NVM op, tenzij hij tijdig kenbaar maakt daarvan af te wijken, bijvoorbeeld vanwege de daar geldende wetgeving, gewoonte of gebruik. 
  10. Een NVM-lid zorgt ervoor dat degenen, die aan zijn onderneming verbonden zijn, zich gedragen overeenkomstig de regels van de NVM.

Gaat u een woning kopen ? 

Dat ene huis op maat bestaat. Wat komt er allemaal bij het kopen van een huis kijken? Hieronder een paar praktische tips.

  1. Voorkom een miskoop
    De onafhankelijke en nuchtere inbreng van de NVM-makelaar kan u onschatbare diensten bewijzen. Hij behoedt u voor een foute aankoop of teveel betalen. Hij waarschuwt u voor de risico`s, want u bent het beste gebaat bij een huis dat blijvend goed in de markt ligt. Een NVM-makelaar heeft daar kijk op. 
  2. Geef een zoekopdracht
    Van u kan niet verwacht worden dat u dagelijks in de gaten houdt, welke woningen te koop komen. Maar voor de NVM-makelaar is dat juist zijn werk. Geef uw NVM-makelaar daarom een zoekopdracht. Dat betekent dat uw NVM-makelaar met u uw wensen bespreekt maar ook uw financiële speelruimte. Aan de hand van deze gegevens gaat de NVM-makelaar voor u op zoek. 
  3. Vind dat ene huis op maat
    Een NVM-makelaar maakt bij het zoeken gebruik van het NVM-computernetwerk, waarin alle te koop staande woningen in en buiten de regio staan geregistreerd. Uw vraag en wensen worden via de computer met het aanbod vergeleken. Daardoor kan de zoektocht heel efficiënt verlopen. Er gaat geen tijd verloren aan mogelijkheden die achteraf toch niet haalbaar zijn. En de kans dat u een huis op maat over het hoofd ziet, is heel klein. 
  4. Kies voor zekerheid
    Natuurlijk kunt u ervoor kiezen toch zelf een huis te zoeken. Maar als u dat gevonden hebt, wat dan? Wat dacht u van het hele gedoe om de aankoop? Van het geharrewar over de prijs? Wat is een optie? Is het huis de vraagprijs wel waard? Een NVM-makelaar kan u daarbij helpen, bijvoorbeeld ook met het taxeren van de door u beoogde woning. Een NVM-makelaar kan u tevens helpen bij de financiering. Hij kan voor u bemiddelen voor de juiste hypotheek. Bovendien kan een NVM-makelaar u behoeden voor eventuele juridische voetangels en klemmen. 
  5. Kies voor veiligheid
    Een NVM-makelaar loodst u efficiënt door alle perikelen rond de aankoop. Dat is een veilig idee. Het gaat per slot van rekening om een aanzienlijk bedrag. Maar wist u dat uw NVM-makelaar u ook kan adviseren over verbouwen en over risico`s van verborgen gebreken? Vraag uw NVM-makelaar ernaar, zodat u achteraf niet tegen onnodige uitgaven oploopt. Een NVM-woningmakelaar in de arm nemen, biedt u extra veiligheid.

U gaat een woning verkopen?

Verkopen is geen doe-het-zelf-kwestie
Een huis verkopen is geen doe-het-zelf-kwestie. Daar komt meer bij kijken dan u denkt. Om geen belangrijke punten te vergeten en om u veel werk uit handen te nemen, kunt u beter een NVM-woningmakelaar in de arm nemen. Een NVM-makelaar zorgt er verder voor dat u een goede prijs maakt en dat alle juridische aspecten worden meegenomen.

  1. Meeste kans van slagen
    De NVM-woningmakelaar zet alles op een rij: uw ideeën en verdere plannen voor de toekomst; of u een volgende woning op het oog hebt, of zelfs al gekocht; of u snel wilt verkopen of de tijd hebt. Vervolgens bekijkt de NVM-makelaar uw woning van alle kanten om de verkoopwaarde te kunnen vaststellen, om vragen van mogelijke kopers te kunnen beantwoorden en eventuele extra verkoopargumenten te ontdekken. Tegelijkertijd inventariseert hij de roerende goederen die u misschien met het huis mee kunt en wilt verkopen. Vervolgens stelt hij in overleg met u de vraagprijs vast. Samen komt u dan tot een vraagprijs die de meeste kans van slagen heeft. Vervolgens onderhandelt u over het courtagebedrag dat u voor de dienstverlening van de NVM-makelaar betaalt. 
  2. Direct onder de aandacht
    En dan gaat uw woning in de verkoop. Daarvoor geldt een hele procedure. Eerst wordt er een beschrijving van de woning gemaakt, een tekst voor het NVM-computersysteem en een foto en/of fotopresentatie. Vervolgens maakt u met de NVM-makelaar afspraken over de wijze waarop uw woning onder de aandacht wordt gebracht: wel of niet een advertentie in lokale bladen, wel of niet een bord `Te koop` in uw tuin of een aanplakbiljet achter het raam. Daarmee kan ook even gewacht worden. Met de verkoop van uw woning wordt echter direct begonnen. Via het NVM-net wordt de informatie direct onder andere NVM-makelaars verspreid. Deze kunnen uw woning snel aan de reeds bij hen bekende potentiële kopers aanbieden. Soms is het niet eens nodig om advertentiekosten te maken of borden te plaatsen. Want als er serieuze gegadigden zijn, dan wordt een afspraak met u gemaakt om deze eventueel in uw huis rond te leiden. 
  3. De NVM-makelaar onderhandelt voor ú
    Blijkt iemand echt geïnteresseerd, dan bespreekt de NVM-makelaar met u de tegenbiedingen en eventuele opties. De nuchtere inbreng van de NVM-makelaar is daarbij van onschatbare waarde. Hij hakt dagelijks met het bijltje van onderhandelen, laat zich niet van zijn stuk brengen, leidt potentiële kopers in en om uw woning rond, gebruikt alle verkoopargumenten en bespreekt ook de overname van roerende goederen zoals zonwering en vloerbedekking. Een NVM-makelaar gaat zo grondig mogelijk te werk om later misverstanden te voorkomen. Tegelijkertijd zal hij zaken niet rooskleuriger voorstellen om te voorkomen dat u ergens achteraf problemen over krijgt. Worden u en de makelaar het met de potentiële koper eens, dan stelt de NVM-makelaar de (ver)koopakte op. Is alles geregeld, dan controleert de NVM-makelaar ook zaken als de afrekeningsnota en de concept-overdrachtsakte. U merkt: het verkopen van een huis is echt geen doe-het-zelf-kwestie!

Informatie over het taxeren van een woning

Een onroerend goed heeft vele waarden, of het nu om een huis, kantoor, bedrijf, boerderij of landerij gaat. Er is sprake van een verkoopwaarde, die in beginsel door koper en verkoper anders worden ingeschat. Voor de verzekering praat men over de herbouwwaarde, de bank vindt de executiewaarde belangrijk en de fiscus rekent met de waarde in het economische verkeer.
Voor alle partijen is het belangrijk op een gegeven moment te beschikken over een realistisch waardeoordeel van een deskundige. We hebben het dan over een taxatierapport waarin op weloverwogen wijze rekening wordt gehouden met relevante argumenten.
Zo`n deskundige is de NVM-makelaar. Door te werken met een NVM-makelaar is iedereen ervan verzekerd dat het taxatierapport door een deskundige is opgemaakt. Zijn brede praktijkervaring en het NVM-uitwisselingssysteem als voortreffelijke informatiebron zijn daarnaast de garantie voor een goede, zo objectief mogelijke taxatie. Het NVM-uitwisselingssysteem is een computersysteem dat de NVM-makelaar dagelijks op de hoogte stelt van bewegingen op de woning-, bedrijfs- en agrarisch onroerend goedmarkt en inzicht geeft in vraag en aanbod binnen zijn werkgebied.
Loop eens binnen bij een NVM-makelaar als u meer informatie wilt, bijvoorbeeld over zijn voorwaarden en tarieven en de diverse taxatiesoorten. U kunt daar een folder meenemen of deze via e-mail aanvragen. U bent ook van harte welkom voor een verhelderend, vrijblijvend gesprek.

Wat is kosten koper (k.k.) ?

Kosten koper (k.k.) betekent dat de koper de kosten voor de overdracht van de woning dient te betalen. De ‘kosten koper’ bedragen ongeveer 5 % van de koopprijs. Onder de ‘kosten koper’ vallen de volgende kosten:

  • overdrachtsbelasting 
  • notariskosten voor de opmaak van de akte van levering 
  • kadasterkosten voor inschrijving  van de akte van levering (koopakte)

Naast deze kosten dient u, als koper, ook rekening te houden met: 

  • notariskosten voor de opmaak van de hypotheekakte 
  • kadasterkosten voor inschrijving van de hypotheekakte

Onder de kosten koper vallen nooit de makelaarskosten. Als een verkoper een makelaar inschakelt voor de verkoop van zijn/haar woning, dan zal de verkoper de kosten van deze makelaar moeten betalen. Als de koper een makelaar inschakelt voor de aankoop van een woning, dan zal de koper de kosten van deze makelaar moeten betalen.

Wat is vrij op naam (v.o.n.)?

Soms neemt de verkoper de kosten voor de overdracht van de woning op zich. De woning wordt dan vrij op naam (v.o.n.) aangeboden. Onder vrij op naam vallen de volgende kosten: 

  • overdrachtsbelasting 
  • kadasterkosten voor inschrijving van de akte van levering (koopakte) 
  • notariskosten voor de opmaak van de akte van levering

De koper betaalt bij vrij op naam zelf de kadasterkosten voor het inschrijven van de hypotheekakte en de notariskosten voor het opmaken van de hypotheekakte. Onder vrij op naam vallen nooit de makelaarskosten. Als een verkoper een makelaar inschakelt voor de verkoop van zijn/haar woning dan zal de verkoper de kosten van deze makelaar moeten betalen. Als de koper een makelaar inschakelt voor de aankoop van een woning zal de koper de kosten van deze makelaar moeten betalen.
De NVM stelt zich ten doel om, met inachtneming van het algemeen belang, de belangen te behartigen van de makelaardij in onroerende goederen - het verzorgen van hypotheken en assurantiën daaronder inbegrepen - en de belangen van haar leden, alsmede het vormen en versterken van een collegiale en vriendschappelijke band tussen de leden onderling (art. 3 statuten).
De NVM tracht dit doel te bereiken, onder meer door (art. 4 statuten):

  • het bevorderen van en het toezien op een juiste uitoefening van de makelaardij 
  • het streven naar een goede wettelijke regeling van de makelaardij en het bevorderen van de naleving van zodanige regeling 
  • het geven van voorlichting aan de leden van derden 
  • het vaststellen van landelijk geldende voorwaarden voor de dienstverlening van leden aan derden 
  • het onderhouden van contacten met de overheid 
  • het samenwerken met en deelnemen in andere organisaties op het terrein van het onroerend goed of op aanverwant gebied, zowel in Nederland als daarbuiten 
  • het indelen van de vereniging in rechtspersoonlijkheid bezittende afdelingen 
  • alle andere wettige middelen, welke tot het bereiken van het doel dienstig wordt geacht

Het logo van de NVM

Het logo van de NVM staat voor kwaliteit. Alleen diegenen die makelaar zijn en voldoen aan de selectiecriteria van de NVM, kunnen daarvan lid worden en het logo gebruiken. De makelaars nemen o.a. op zich om de jaarlijkse (bij)scholingsprogramma`s, die de NVM voorschrijft, te volgen en daarin hun kennis te bevestigen.

Het datanetwerk

Het datanetwerk is het elektronische onroerend goed netwerk tussen de NVM-makelaars onderling. Door dit netwerk vindt het huis van de verkoper een koper en de zoeker het door hem/haar gewenste huis. Dit medium, dat van begin af het meest geavanceerde systeem ter wereld is, ondersteunt de makelaar in zijn marktkennis bij taxaties en advisering.